Der Markt befinde sich in der ersten Phase eines Korrekturprozesses, heißt es in einer am Freitag veröffentlichten Analyse. „Die Käufer können (oder wollen) angesichts der deutlich gestiegenen Finanzierungskosten für ein Haus deutlich weniger bezahlen als vor dem Zinsanstieg, wohingegen viele Verkäufer offensichtlich nicht bereit sind, einen solchen deutlichen Abschlag gegenüber den noch vor kurzer Zeit zu erzielenden Preisen hinzunehmen“, heißt es darin.
Auf Dauer würden die Anbieter diese Position aber nicht halten können, sondern ihre Preisvorstellungen an die neue Realität anpassen müssen. „Schließlich gibt es für viele von ihnen auf längere Sicht keine Alternative zu einem Verkauf, sei es wegen Umzugs, einer Erbschaft oder anderer Gründe“, so die Bank. In der nächsten Phase werde die Zahl der Transaktionen und damit die Zahl der neu abgeschlossenen Hypothekenverträge wieder steigen, die in der Statistik berücksichtigten Transaktionspreise aber weiter fallen, bis Nachfrage und mittelfristiges Angebot wieder übereinstimmen, so die Commerzbank. Erst wenn Immobilien für viele Kaufinteressenten wieder erschwinglich würden und die Nachfrage zunehme, würden sich die Preise stabilisieren. Begünstigt werde eine solche mittelfristig zu erwartende Stabilisierung durch ein geringeres Angebot an Neubauten. Denn die Bauentwickler reagierten auf die wegen der niedrigeren Preise und höheren Kosten ungünstigeren Ertragsaussichten und führen ihre Bautätigkeit herunter. Gleichzeitig seien die Auftragseingänge seit ihrem Hoch im März 2022 um mehr als ein Drittel eingebrochen. So rechnet der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW im laufenden Jahr nur noch mit rund 240.000 Wohnungsfertigstellungen.
Das ist rund ein Fünftel weniger als im Hochpunkt 2020, als 306.000 Wohneinheiten gebaut wurden. Für das Jahr 2024 rechnet der Verband gar nur mit 214.000 Wohnungen. „Kurzfristig dürfte dies nicht ausreichen, um den Preisverfall zu stoppen“, bewertet die Commerzbank die Lage. „Mittel- bis langfristig dürfte das geringere Angebot aber die Preise stabilisieren.“
Auch wenn sich somit der Preisrückgang vorerst fortsetzen dürfte, hält die Bank einen harten Preiseinbruch weiter für unwahrscheinlich. So dürfte es keine Angebotsschwemme durch erzwungene Verkäufe geben, weil diejenigen, die vor zehn Jahren eine Immobilie erworben haben und nach auslaufender Zinsbindung refinanzieren müssen, eine Anschlussfinanzierung zu einem Zinssatz deutlich über den derzeit knapp 4 Prozent verkraften könnten. Als Beleg bemüht die Commerzbank die Zahl der Zwangsversteigerungen, die 2022 gegenüber dem Vorjahr weiter gesunken war – auf rund 12.000 Immobilien. Selbst wenn die Zahl der Notverkäufe merklich steigen würde, wäre dies angesichts von rund 750.000 Immobilientransaktionen im Jahr 2020 „kein wirklicher Angebotsschock“, glaubt die Commerzbank.
Auch einen weiteren Nachfrageeinbruch infolge eines neuerlichen Zinsschubs hält das Geldhaus für unwahrscheinlich. So geht die Commerzbank davon aus, dass die EZB ihren Einlagensatz im März auf 3,0 Prozent anhebt, und im Mai und Juni zwei weitere Zinsschritte um jeweils 0,25 Prozentpunkte folgen, auf dann 3,5 Prozent. Damit werde der Zinserhöhungszylus beendet sein, glaubt die Commerzbank. „Zusammen mit einer fallenden Inflationsrate und einer anhaltend schwachen Konjunktur dürfte dies das Zinsniveau für längere Laufzeiten sogar eher fallen lassen“, heißt es weiter.
Die Zinsen für Hypothekendarlehen mit 10-jähriger Laufzeit würden sich damit auf absehbare Zeit unter der 4-Prozent-Marke einpendeln.
