Nach Angaben des Verbandes der deutschen Pfandbriefbanken (VDP) gab es zwar für das Gesamtjahr 2022 noch ein leichtes Plus gegenüber dem Vorjahr, auf Quartalssicht sind die Preise aber durchgängig gefallen. So langen die Immobilienpreise im vierten Quartal 2022 0,8 Prozent über vierten Quartal 2021, vom dritten zum vierten Quartal 2022 gaben die Preise insgesamt jedoch um 2,0 Prozent nach.
Das sei der zweite Rückgang auf Quartalssicht in Folge, den der Immobilienpreisindex des Verbands ausweist, hieß es bei der Vorstellung der Zahlen am Freitag. Für diese Statistik würden echte Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten ausgewertet. Die ambivalente Entwicklung zeige sich auch bei den Wohnimmobilienpreisen, die sich im Jahr 2022 nochmals um 2,1 Prozent erhöhten, auf Quartalssicht dagegen um 1,8 Prozent verringerten, so der Verband. Demgegenüber entwickelten sich die Preise für Gewerbeimmobilien einheitlich rückläufig: Sowohl beim Vergleich des vierten Quartals 2022 mit dem Vorjahresquartal (-4,4 Prozent) als auch beim Vergleich des vierten mit dem dritten Quartal 2022 (-2,9 Prozent) sind Preisrückgänge auszumachen.
Zurückzuführen sei die Entwicklung zum einen auf die Preise für Büroimmobilien, die um 2,6 Prozent auf Jahressicht und um 2,4 Prozent auf Quartalssicht nachgaben, zum anderen fielen auch die Preise für Einzelhandelsimmobilien – um 9,1 Prozent bzw. 4,2 Prozent gegenüber dem Vorjahres- bzw. Vorquartal. „Die vielen Krisen des Jahres 2022 hinterlassen am Jahresende nun auch Spuren auf dem Immobilienmarkt“, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Wir rechnen auch für die nächsten Quartale mit Rückgängen – allerdings insgesamt weiterhin auf moderatem Niveau.“ Die insgesamt „gesunden Rahmenbedingungen des deutschen Immobilienmarktes“ sollten dazu beitragen, dass er die aktuelle Preiskorrekturphase „gut verkraftet“.
Selbst wenn die Preise über einen längeren Zeitraum in Summe um 15 Prozent nachgeben sollten, stünde man wieder auf dem Preisniveau von Anfang 2020. Die im vierten Quartal 2022 weiterhin positive Entwicklung der Wohnimmobilienpreise im Vorjahresvergleich (+2,1 Prozent) resultiert aus einem nochmals deutlichen Anstieg der Preise für selbst genutztes Wohneigentum (+3,9 Prozent) und einer nur leichten Verteuerung von Mehrfamilienhäusern in Höhe von 0,4 Prozent. Der Blick auf die Entwicklung seit dem dritten Quartal 2022 zeigt dagegen sowohl für selbst genutztes Wohneigentum als auch für Mehrfamilienhäuser Preisrückgänge von 1,5 Prozent bzw. 2,1 Prozent, so dass sich die Preise für Wohnimmobilien vom dritten zum vierten Quartal 2022 insgesamt um 2,0 Prozent ermäßigten. Bei den Mehrfamilienhäusern stiegen die Liegenschaftszinsen auf Jahressicht um 6,0 Prozent, auf Quartalssicht um 4,1 Prozent.
Eine ebenso positive Entwicklung wiesen die Neuvertragsmieten auf, die im Vorjahres- bzw. Quartalsvergleich um 6,5 Prozent bzw. um 1,9 Prozent zulegten. „Die Nachfrage nach Wohnraum trifft nach wie vor auf ein viel zu geringes Angebot, so dass die Mieten weiter steigen. Es deutet sich hier auch keine Trendumkehr an, im Gegenteil, denn die Neubautätigkeit in Deutschland liegt weiterhin weit hinter dem Bedarf zurück“, sagte Tolckmitt. Die Preise für Wohnimmobilien in den Top 7-Städten entwickelten sich mit einem Anstieg um 2,2 Prozent auf Jahressicht und einem Rückgang um 2,0 Prozent auf Quartalssicht ähnlich wie die Wohnimmobilienpreise in Deutschland insgesamt.
Unter den Metropolen ragte erneut Berlin hervor, wo sich Wohnimmobilien im vierten Quartal 2022 um 4,6 Prozent im Vorjahresvergleich verteuerten und lediglich um 0,7 Prozent im Quartalsvergleich verbilligten. Die negativste Entwicklung wies Frankfurt auf, wo die Wohnimmobilienpreise gegenüber dem vierten Quartal 2021 um 2,7 Prozent und gegenüber dem dritten Quartal 2022 um 4,8 Prozent zurückgingen. Die anderen fünf Metropolen bestätigten den Gesamttrend der Top 7-Städte und wiesen Preiszuwächse auf Jahressicht und Preisrückgänge auf Quartalssicht auf. Nachdem in den vergangenen Quartalen häufig eine gegenläufige Preisentwicklung bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien festzustellen war, ermäßigten sich die Preise im vierten Quartal 2022 in beiden Objektklassen, allerdings in unterschiedlicher Ausprägung: Während die Einzelhandelsimmobilienpreise auf Jahressicht um 9,1 Prozent und auf Quartalssicht um 4,2 Prozent nachgaben, wiesen Büroimmobilien geringere Preisrückgänge in Höhe von 2,6 Prozent (gegenüber Vorjahresquartal) bzw. 2,4 Prozent (gegenüber Vorquartal) auf.
Die Neuvertragsmieten gingen bei Einzelhandelsimmobilien um 5,1 Prozent bzw. 2,5 Prozent zurück. Die Büromieten erhöhten sich dagegen um 5,4 Prozent bzw. 1,7 Prozent. Der Liegenschaftszinssatz als Maß für die Rendite wiederum legte in beiden Objektklassen und in beiden Vergleichszeiträumen zu. „Der Strukturwandel zu Ungunsten des stationären Einzelhandels, der durch die Lockdowns während der Covid-19-Pandemie an Fahrt gewonnen hat, hält weiter an. Mittlerweile sind es aber nicht nur die steigenden Marktanteile des Onlinehandels, die dem stationären Einzelhandel zu schaffen machen. Hinzu kommen die vielen Herausforderungen und die Inflation, die die Kauflaune eintrüben und die Einzelhandelsimmobilienpreise belasten“, sagte Tolckmitt. Für Büroimmobilien seien die Aussichten trotz des leichten Preisrückgangs im vierten Quartal 2022 besser: „Die Nachfrage nach Büroimmobilien in Deutschland dürfte robust bleiben. Dafür spricht beispielsweise der nach wie vor deutliche Anstieg der Büromieten – der Nutzermarkt ist offenbar intakt.“
