„Die Ergebnisse zeigen, dass die Erschwinglichkeit heute immer noch deutlich besser ist als in den 1980er und 1990er Jahren“, schreibt Michael Voigtländer in einer noch unveröffentlichten Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), über die die „Rheinische Post“ in ihrer Donnerstagausgabe berichtet. In etwa liege die Bezahlbarkeit eines eigenen Hauses oder einer Wohnung heute auf dem Niveau von Mitte der 2000er Jahre.
„Dieses Ergebnis dürfte für zahlreiche Menschen kontraintuitiv sein, da die Vorstellung vorherrscht, dass es frühere Generationen leichter hatten, Wohneigentum zu bilden“, heißt es in der Studie. Um eine seriöse Aussage darüber treffen zu können, wie sich die Bedingungen für den Kauf einer eigenen Immobilie seit 1980 für die jeweiligen Generationen verändert haben, hat Voigtländer einen eigenen „Erschwinglichkeitsindex“ entwickelt. Die Frage, wie leicht oder schwer es ist, eine Wohnimmobilie zu erwerben, hängt stark von der Zinshöhe ab, da Wohnimmobilien überwiegend mit Fremdkapital, also über Hypotheken, finanziert werden. „Darüber hinaus sind aber natürlich auch der Preis der Immobilien sowie das Einkommen der Haushalte wichtige Bestimmungsfaktoren für die Erschwinglichkeit“, so Voigtländer.
Für den Erschwinglichkeitsindex hat er Daten der Industrieländerorganisation OECD zur Wohnungspreisentwicklung in Deutschland, zur Einkommensentwicklung und den langfristigen Zinsen verwendet. Um die Erschwinglichkeit zu berechnen, wurden die Kosten für ein Volltilgerdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren auf Basis der jeweiligen Preise berechnet und ins Verhältnis zum Einkommensindex gesetzt. Die Ergebnisse: Den Höchststand erreicht der Index im dritten Quartal 1981 mit einem Wert von 115,5, damals lag der zugrunde liegende Zinssatz bei sagenhaften 10,6 Prozent. Danach sei der Indexwert zunächst kontinuierlich gesunken – bis zum zweiten Quartal 1987 auf einen Wert von 64,1. Wegen des kurzzeitigen Zinsanstiegs nach der Wiedervereinigung kam es dann zu einer Verschlechterung, bevor sich ab Mitte der 1990er-Jahre die Erschwinglichkeit wieder kontinuierlich verbesserte.
Am „bezahlbarsten“ war Wohneigentum der Studie zufolge im dritten Quartal 2016 mit einem Wert von nur noch 28,6. „Nachdem sich daraufhin die Erschwinglichkeit zunächst seitwärts bewegt hat, gibt es seit 2021 deutliche Verschlechterungen“, so Voigtländer. Im zweiten Quartal 2023 liege der Index aktuell bei 41,0. Das ist aber immer noch nur ein Drittel des Höchstwerts von 1981.
